Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi: temel adımlar

Yabancı uyruklu kişiler Türkiye'de kanunda öngörülen sınırlar ve koşullar içinde taşınmaz edinebilir. Bodrum gibi yabancı alıcıların yoğun olduğu yerlerde süreç çoğu zaman hızlı ilerler; ancak hız, ön incelemenin atlanması anlamına gelmemelidir.

Kimler, ne kadar edinebilir?

Tapu Kanunu m. 35'e göre, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Yabancıların edindiği taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler bakımından ayrıca kontrol yapılır. Yapısız bir arsa satın alan yabancı, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; bu yükümlülüğe uyulmaması taşınmazın tasfiyesiyle sonuçlanabilir.

Satın almadan önce neler incelenir?

Tapu kaydı; malikin kimliği ve tasarruf yetkisi, taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, şerh ve beyanlar, imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgesi. Sitede yer alan bir bağımsız bölümde ayrıca yönetim planı, aidat borcu ve ortak alan kullanımına ilişkin kararlar gözden geçirilir.

Bedelin nasıl ve ne zaman ödeneceği yazılı olarak belirlenmeli, ödeme tapudaki devirle eş zamanlı yapılacak şekilde kurgulanmalıdır. Devirden önce önemli bir ödeme yapılacaksa, satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh verilmesi değerlendirilir.

Tapu işlemi ve sonrası

Satış tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Türkçe bilmeyen alıcı için yeminli tercüman bulunur; değerleme raporu, vergi numarası ve fotoğraf gibi belgeler önceden hazırlanır. Tapu harcı ve emlak vergisi gibi mali yükümlülükler de işlem öncesinde hesaplanmalıdır.

Taşınmaz, ikamet izni veya yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunun parçası olacaksa, başvurunun ön koşulları satın almadan önce kontrol edilmelidir. Bu koşullar ve tutarlar idari düzenlemelerle zaman zaman değiştiğinden, işlem tarihinde yürürlükte olan kurallara bakılır.

Yurt dışındaki alıcı için dosyanın hazırlanması

İncelemenin başlangıcında taşınmazın ada ve parsel bilgileri, bağımsız bölüm numarası, mevcut tapu belgesi, satış veya rezervasyon taslağı ve yapılmış ödemelerin kayıtları bir araya getirilir. Satıcının ya da aracının sunduğu açıklamalar, incelenen belgeyle ilişkilendirilir. Henüz temin edilmeyen kayıtlar ayrıca belirtilir; eksik bir belgeye ilişkin varsayım, doğrulanmış bilgi gibi değerlendirilmez.

Ödeme, teslim ve temsilin birlikte değerlendirilmesi

İnceleme yalnız tapudaki kayıtlarla sınırlı tutulmamalıdır. Sözleşmedeki taşınmaz tanımı, satış bedeli, ödeme aşamaları, teslim tarihi, teslimde aranacak belgeler ve gecikme hâlinde izlenecek yol birbiriyle uyumlu olmalıdır. Mobilya, ortak alan kullanımı veya başka bir taahhüt satış kararında etkili olmuşsa bunların hangi belgede ve nasıl düzenlendiği de kontrol edilmelidir.

Alıcı işlemleri yurt dışından takip edecekse vekâletnamenin hangi işlemleri kapsayacağı ve hangi yetkilerin verileceği önceden belirlenmelidir. Yurt dışında düzenlenecek belgenin tasdik, tercüme ve Türkiye’de kabul koşulları, düzenleneceği ülke ve kullanılacağı işlem bakımından ayrıca kontrol edilir. İngilizce açıklama, alıcının imzaladığı Türkçe metnin kapsamını ve açık kalan soruları anlayabilmesini sağlamalıdır.

Değerlendirmemiz

Yabancı alıcıların en sık karşılaştığı sorun, satın aldıkları taşınmazın hukuki durumunu değil, yalnızca fiziki durumunu görmeleridir. Her belgenin İngilizce açıklanması ve imzadan önce bir kez daha birlikte okunması, sonradan yaşanabilecek sürprizlerin çoğunu önler.

İlgili açıklamalar: Gayrimenkul hukuku; Uluslararası müvekkiller.