Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde şekil

Taşınmaz alım satımında tapuda devir hemen yapılamıyorsa taraflar çoğu zaman bir satış vaadi sözleşmesi imzalar. Bu durum özellikle inşaat hâlindeki konutlarda, kredi sürecinin beklendiği satışlarda ve bedelin taksitle ödendiği işlemlerde yaygındır.

Şekil şartı

TBK m. 237'ye göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Uygulamada satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme biçiminde yapılır.

Emlak ofisinde veya taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir metin, satış vaadi olarak geçerli değildir. Bu durumda alıcı, tapunun devrini isteme hakkını kaybedebilir ve çoğu zaman yalnız ödediği bedelin iadesini talep edebilir hâle gelir. Taşınmazın değeri bu arada arttıysa, bu fark alıcı aleyhine bir kayıp olarak kalabilir.

Tapuya şerh

TMK m. 1009'a göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verildiğinde taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerh, satıcının taşınmazı bu arada üçüncü bir kişiye devretmesine veya taşınmazın satıcının borcu nedeniyle haczedilmesine karşı alıcıyı korur.

Sözleşmede neler yer almalı?

Taşınmazın tapu bilgileri, bedel ve ödeme planı, devrin yapılacağı tarih, teslim koşulları, gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar ve kaporanın hukuki niteliği açıkça yazılmalıdır. Kaporanın cayma parası mı, yoksa bedelden mahsup edilecek bir ön ödeme mi olduğu, uyuşmazlıkta belirleyici olabilir.

Değerlendirmemiz

Kapora ödenmeden önce sözleşmenin şekli, taşınmaz üzerindeki haciz ve ipotekler ile satıcının tasarruf yetkisi kontrol edilmelidir. Birkaç günlük gecikme, yanlış şekilde imzalanmış bir sözleşmenin yıllar süren sonuçlarından her zaman daha ucuzdur.

İlgili açıklamalar: Gayrimenkul hukuku; Sözleşmeler hukuku.