Hisseli tapu ve ortaklığın giderilmesi

Özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda paydaşlar taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satışı konusunda anlaşamayabilir. Hisseli tapu, zamanla paydaş sayısı arttıkça yönetilmesi güçleşen bir mülkiyet biçimidir.

Paylaşmayı isteme hakkı

TMK m. 698'e göre, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.

Önce arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca dava şartıdır. Paydaşlar arasında ortak bir çözüm bulunabilirse, anlaşma belgesiyle tapuda tescil de mümkündür.

Aynen taksim mi, satış mı?

TMK m. 699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Uzlaşma sağlanamazsa hâkim önce aynen bölmeye karar verir; parçaların değerleri denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılır.

Bölme uygun görülmezse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verilir. İmar mevzuatı ve taşınmazın niteliği çoğu zaman aynen bölmeye engel olur; bu nedenle uygulamada satış daha sık görülür.

Payını satmak isteyen paydaş ve önalım hakkı

Bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanabilir. TMK m. 733'e göre satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Değerlendirmemiz

Satış yoluyla giderme, taşınmazın piyasa değerinin altında el değiştirmesi riskini taşır. Paydaşlardan birinin diğer payları satın alması, taşınmazın ortak kararla serbest piyasada satılması veya bir kullanım paylaşımı anlaşması, arabuluculuk aşamasında daha düşük maliyetle sonuç verebilir. Dava, çoğu zaman son çare olmalıdır.

İlgili açıklamalar: Gayrimenkul hukuku; Miras hukuku.