Kira ilişkisinde bilinmesi gerekenler

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir. Taraflar sözleşmeyi serbestçe kurabilir; ancak kira artışı, güvence bedeli ve sözleşmenin sona ermesi gibi konularda kanunun çizdiği sınırlar sözleşmeye rağmen uygulanır.

Sözleşmede neler yazılmalı?

Kira bedeli ve ödeme günü, kira süresi, artış yöntemi, yan giderlerin kime ait olduğu, teslim anındaki durum ve demirbaşlar açıkça yazılmalıdır. Teslim sırasında fotoğraflı bir tutanak düzenlenmesi, tahliye sırasında çıkacak hasar tartışmalarını büyük ölçüde önler.

TBK m. 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırılır.

Kira artışı ve kira tespiti

TBK m. 344'e göre yenilenen kira dönemlerindeki artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise kira bedeli, emsal kiralar da dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, kural olarak beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; bu konuda Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı ayrıca gözetilir.

Sözleşmenin sona ermesi ve tahliye

TBK m. 347'ye göre belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren yalnız sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin fesih bildiriminde bulunabilir.

Kiraya verenin tahliye imkânları kanunda sayılmıştır: kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve esaslı onarım (TBK m. 350), kiracının yazılı tahliye taahhüdü ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması (TBK m. 352). Bu hâllerin her biri kısa ve kesin sürelere bağlıdır; süre kaçırılırsa hak bir sonraki döneme kalabilir.

Kira alacağı ödenmezse TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilip sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır.

Değerlendirmemiz

Kira uyuşmazlıklarının çoğu, sözleşmenin ilk gününde yazılmayan bir konudan doğar. İyi yazılmış bir sözleşme ve takvime işlenmiş süreler, hem kiraya vereni hem de kiracıyı uzun bir yargılamadan korur.

İlgili açıklamalar: Kira hukuku.